venerdì 29 settembre 2017

MODELLO COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA - INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA'



TRIBUNALE DI SALERNO

Comparsa di costituzione e risposta

Per: Muzio Scevola, nato a Vietri sul Mare (SA) il 12/12/1912, ed ivi residente alla Via Montecorvino Rovella n. 10, CF: ABC GBH 123G 123, rapp.to e difeso dall’avv. Gennaro De Natale (posta elettronica certificata avvgennarodenatale@pec.ordineforense.salerno.it, fax numero 089 123 456 789), presso il cui studio elettivamente domicilia in virtù di mandato a margine del presente atto;

Contro: Elena Pereira, con l’avv. Perito Peraria.

Si presume noto e, per brevità, non si ripete il contenuto dell’atto di intimazione notificato al convenuto.

Nel costituirsi in giudizio, il Sig. Muzio Scevola si oppone all’avversa richiesta di convalida dello sfratto per morosità, e contesta ed impugna la sussistenza della dedotta morosità per i motivi che vengono di seguito specificati.

1) Nullità del contratto per mancata registrazione.
In via preliminare, si rappresenta che il contratto intercorso tra le parti, per espressa volontà della locatrice, non è stato registrato se non in data ___________, e pertanto non può produrre nessun effetto a causa della eccepita nullità, derivante da precise disposizioni di legge.

La registrazione è stata effettuata tardivamente (e soltanto dopo specifica richiesta di conformazione del contratto formulata dal conduttore con racc.ta del  ____________) proprio per cercare di rimediare in maniera maldestra alle conseguenze della nullità. 

L’art. 1, comma 346, Legge 30/12/2004 n. 311, stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Inoltre, la legislazione tributaria stabilisce che il contratto debba essere registrato nel termine di trenta giorni dalla stipulazione...; una volta integrata l'omissione, il contratto è da intendersi non registrato e, quindi matura la nullità così come espressamente prevista dalla legislazione civile (Corte d’Appello di Roma sent. n. 3753 del 24/6/2015; Corte d’Appello di Brescia, sent. n. 682 del 28/05/2012).

Tale orientamento è stato confermato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che ha stabilito il principio secondo il quale le disposizioni di legge successive al 1998 introducono il principio in base al quale l’inosservanza dell’obbligo tributario (registrazione del contratto) comporta l’invalidità del contratto di locazione (Cass. SS. UU. n. 18213/2015).

La Corte Costituzionale, inoltre, ha riconosciuto che l’art. 1, comma 346, della citata Legge 311/2004, eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione implica la nullità ai sensi dell’art. 1418 cc (Sent. n. 420 del 5/12/2007).

In ogni caso, pur se per mera ipotesi e senza mai nulla riconoscere, l’On.le Giudicante fosse di diverso avviso, l’eventuale validità del contratto dovrebbe essere riferita solo ed esclusivamente al periodo successivo al __________, data della registrazione dello stesso.

In base alle considerazioni innanzi svolte, si può affermare con certezza che l’omessa registrazione non può consentire la convalida dello sfratto, poiché non si può procedere ad uno sfratto per morosità sulla scorta di un contratto di locazione nullo (Trib. Torino, 21/04/2016; Trib. Reggio Emilia, 5/03/2009; Trib. Modena, 12/06/2006).

2) Nullità del contratto ex art. 13, comma 3, Legge n. 431/1998: E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge (Ved. Cass. 29/9/2004 n. 19568).

Per quanto innanzi, il “manomesso” contratto locativo deve, in ogni caso, rispettare il dettato di cui alla legge 431/98 anche in relazione alla durata.

Pertanto, poiché la locatrice ha modificato arbitrariamente ed ingiustificatamente la durata della locazione, il contratto è da considerarsi nullo anche per tale ulteriore violazione.

3) Inesistenza della dedotta morosità.
Per tutto quanto innanzi dedotto, il conduttore, nel costituirsi in giudizio, con il presente atto formalmente disconosce l’esistenza della dedotta morosità e si oppone alla emissione di ordinanza ex art. 665 cpc, deducendo tra l’altro che, dietro espressa domanda della locatrice, il comparente ha sempre corrisposto il pattuito canone di locazione, compresi gli aggiornamenti Istat, in contanti e senza mai ricevere alcun attestato dei pagamenti effettuati.

Quanto innanzi è la risultanza della volontà della locatrice che, con tale comportamento, ha evitato accuratamente di dover versare tasse ed imposte di qualunque genere.

In tal modo, l’attrice ha procurato al convenuto un grave pregiudizio economico, in quanto lo ha costretto a doversi difendere in un giudizio creato ad arte, riversando sul soggetto debole del negozio costi aggiuntivi, violando così i doveri di correttezza, buona fede e diligenza, di cui agli artt. 1338, 1374, 1575 e 1175 cc.

Nel caso in esame, è evidente la mala fede della locatrice, che ha predisposto un contratto, lo ha fatto sottoscrivere al malcapitato inquilino di turno, ha modificato arbitrariamente, con una visibile e maldestra correzione, la durata della locazione senza sottoporla alla approvazione/sottoscrizione dell’inquilino e non ha mai rilasciato ricevute attestanti il pagamento del canone.

In buona sostanza, si può affermare che il presente giudizio, illegittimamente iniziato dalla locatrice, costituisce un vergognoso espediente, null’altro che un mezzo di pressione psicologica per ottenere, in maniera quanto mai scorretta, una condanna al pagamento di somme in realtà non dovute.

Invero, il pagamento del canone è sempre avvenuto regolarmente da parte dell’inquilino.

Non è veritiera, ed è smentita dai fatti, l’affermazione della locatrice, secondo la quale la morosità sarebbe iniziata nel mese di ____________: non si capisce, infatti, per quale motivo essa non abbia agito, nei confronti del Sig. Muzio Scevola, già nei mesi immediatamente successivi, invece di aspettare la richiesta di conformazione del contratto avanzata un anno dopo.

Evidentemente, non sussiste nessuna morosità: vi è soltanto la mala fede della locatrice che vuole approfittare della naturale situazione di debolezza in cui si trova un inquilino al quale non sono state rilasciate ricevute di pagamento dei canoni di locazione.

In ogni caso, e comunque senza riconoscimento alcuno delle pretese immotivatamente avanzate dalla locatrice, unitamente alla proposta opposizione all’emissione di ordinanza ex art. 665 cpc, il comparente, al solo fine di non precludersi alcuna difesa, chiede termine di grazia per il pagamento degli eventuali canoni peraltro già corrisposti ma non riconosciuti a far data solo dal 02/02/17.

Il comparente, gravemente ammalato, chiede inoltre la concessione del termine massimo per purgare la mora.

Tutt’altro impugnato e con riserva di aggiungere e provare all’esito del comportamento processuale che l’istante terrà, si conclude:

A) per la declaratoria di nullità del contratto di locazione de quo per mancanza del requisito obbligatorio della registrazione e per violazione dell’art. 13, 3° comma, Legge 431/98, sulla durata minima della locazione;

B) Per la declaratoria dell’insussistenza della morosità dedotta dall’attore per i motivi esposti in narrativa, e, conseguentemente, per il rigetto della richiesta di convalida dello sfratto;

C) al solo fine di non precludere alcuna difesa al comparente, si chiede la concessione del termine massimo per purgare la mora eccepita dalla locatrice e ciò a far data solo dal ___________;

D) Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CNAP come per legge.

Si depositano i seguenti documenti:

1) Copia atto di intimazione di sfratto notificato al convenuto;

2) Copia richiesta di conformazione del contratto del convenuto Sig. Muzio Scevola.

Con riserva di ulteriori produzioni e deduzioni istruttorie, entro i termini che l’On.le Giudicante vorrà assegnare previo mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 cpc.

Avv. Gennaro De Natale

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